부동산 양극화 시대의 투자 전략

출처: "부동산 양극화 시대" 무주택자, 1 주택자라면 '이렇게' 해야 합니다. 부동산의 현재와 미래 (200억 자산가 송희구)

 

주요 내용:

현재 부동산 시장은 양극화 시대이다. 이에 맞는 무주택자와 1 주택자를 위한 투자 및 주거 전략을 제시. 특히, '선점'의 중요성을 강조하며, 공부를 통해 좋은 자산을 미리 확보하는 것이 중요하다고 조언.

 

세부 내용:

1. 현재 시장 상황:

• 관망세가 짙으며, 가격 저항선 때문에 거래량이 주춤한 상황.
• "분위기를 좀 더 보고 살 야겠다 이런 스탠스가 좀 더 많은 거 같아요"
• "2024년 초 대비 많이 올랐기 때문에 그거에 대한 부담감이...안 사는 거거든요"
• 가격이 하락하면 오히려 매수세가 줄어들고, 상승세가 나타나야 매수 심리가 살아나는 경향.
• "떨어지면 오히려 더 안 움직여요. 더 올라야 더 움직입니다."
• 최상급지는 신고가를 경신하며 상승세 유지, 그 외 지역은 소폭 조정.
• "최상 급지 계속 신고가를 쓰고 있습니다. 그렇지만 그 최상 급지 아래에 있는...한 2 3천은 그래도 해주고 있다"

1. 주목해야 할 지표 및 신호:

• 실업률 급증 (2-3% 이상): 장기 하락의 전조 증상으로 간주.
• "실업률이...한 2 3프로가 한 번에 쭉 올라갔을 때 그때는 정말 집값 장기 하락의 전조 증상이라고 볼 수 있죠"
• 평소 오르지 않던 지역까지 상승하는 현상: 시장 과열의 신호로 주의 필요.
• "평상시에 오르지도 않았던 것들까지 올랐을 때입니다...그런 것들이 오를 때는 주의를 하셔야 됩니다"
• 선호도가 낮은 지역까지 오르는 것은 거품일 가능성이 높음.
• "남들이 선호하지 않는 곳들까지 올라 버린다는 것은 그것은 거품일 가능성이 아주 높습니다"

1. 무주택자를 위한 조언:

• 실거주 목적 vs 투자 목적 명확히 구분: 갭 투자 (전세 끼고 매수)가 유리할 수 있음.
• "무주택자 분들은 내집마련을 할 때 내가 실거주를 할 건지 월세 살면서 갭을 사둘 건지 이걸 먼저 정할 필요가 있죠. 근데 갭을 사두는 게 훨씬 좋아요"
• 실거주는 부자들만 하는 것이라는 다소 파격적인 주장.
• "실거주는 부자들만 하는 겁니다. 부자가 아닌데 실거주를 한다는 것은 투자는 좀 접어 뒀다는 뜻이에요"
• 투자 전 충분한 공부 필수: 무엇을 사야 할지 먼저 파악해야 함.
• "떨어질까 말까 이거를 고민하기보다는 내가 뭘 사야 될지를 일단 알아 놓고 그다음에 지금 내가 살 때인가 말 때인가를 고민하면 좋을 것 같아요"
• 입지와 환금성(거래량)이 좋은 곳을 선택해야 함.
• "부동산에서 가장 중요하다고 판단되는 입지 다음 조건인 황금성, 두 개가 가장 중요하다고 봐요"
• 서울 중심부 (고속터미널 기준 20km 이내)를 기준으로 입지를 평가.
• "고속터미널역을 중심으로 절대 거리를 보셔야 돼요...20km 이내 정도만 봐도 충분히 괜찮습니다"

1. 1 주택자를 위한 조언:

• 현재 보유 자산 가치 평가 후 갈아타기 여부 결정: 세대수, 연식, 주변 호재 등을 고려.
• "1 주택자 분들은 내가 가지고 있는 게 어떤지 한번 봐야 돼요. 이게 과연 자산 가치가 있을까 없을까를 봤을 때... 갈아타기 하는 게 맞죠"
• 갈아타기는 시장이 조용할 때 실행하는 것이 유리.
• "갈아타기도 이렇게 시장 조용할 때 하는게 더 좋아요"
• 갈아타기 시 '업그레이드'가 중요하며, 현재 시세의 1.6배 정도 되는 상급지로 이동해야 함. 엉뚱한 곳으로 갈아타면 안 된다.
• "업그레이드를 제대로 하려면 현재 내가 가진 아파트 시세에 한 1.6배 돼야 돼요"
• 상급지 84 or 상급지 59로 가는 것이 같은 단지 평수 늘리는 것보다 낫다.

1. 투자 시 유의 사항:

• 하락률만 보고 투자 결정하지 말 것: 원래 좋은 곳이 더 좋아질 가능성이 큼.
• "많이 떨어졌으니까 여기는 투자 가치가 있다고 생각하는데 어 아닙니다. 그냥 원래 좋은 곳이 더 좋아질 가능성이 크거든요"
• 매수 가능 범위 내에서 가장 좋은 자산을 선택해야 함.
• "두 번째는 내가 살 수 있는 돈이 있다면 가장 좋은 걸 사는 게 맞아요"
• 무리한 대출 지양: 세후 소득의 30% 이내로 제한.
• "저는 세후 소득에 30% 아지만 딱 받아요"
• 선점의 중요성: 부동산은 먼저 잡는 사람이 유리함.
• "부동산이나 선점이 중요하기 때문에 너무 떨어졌다가 기다렸다가 때를 사야지라고 하면은 계속 놓치게 됩니다"
• 계약 경험의 중요성: 한 번이라도 계약을 해 본 사람과 안 해 본 사람의 인사이트 차이가 큼.
• "한 번이라도 계약을 해 본 사람과 안 해 본 사람의 어떤 인사이트는 차이가 정말 많이 날 수밖에 없어요"

1. 언급된 투자 고려 지역 (예시):

• 이문동 준신축 구축 아파트: 동네 자체가 쾌적해질 가능성 높음.
• 하남 미사: 9호선 연장 호재, 5호선 경유.
• 창신 쌍용 (6호선): 30평대 7억 정도.
• 마포 레미안 푸르지오, 옥수 리버젠: 시장 흐름을 잘 따라가는 기준점.

1. 2025년 대하락장 예측에 대한 의견:

• 과거에도 유사한 예측이 많았지만 실현되지 않았음.
• "2025년을 대하락장 시작이다 뭐 이렇게 말씀하신 분들도 많은데 제가 부동산을 처음 시작했던 2009년부터 나왔단 말이에요"
• 단기적인 변동성은 있을 수 있지만, 큰 폭의 하락 가능성은 낮게 점침.
• "아마 잠깐 불이 붙는 구간이 있었다가 또 식는 구간이 또 생길 것 같아요"

결론:

부동산 시장의 양극화가 심화될 것으로 전망하며, 개인의 상황과 목표에 맞는 전략 수립을 강조.

무주택자는 갭 투자를 통해 자산 형성의 기회를 노리고, 1 주택자는 현재 자산 가치를 평가하여 갈아타기 여부를 신중하게 결정해야 함.

투자 시에는 입지, 환금성, 대출 규모 등 다양한 요소를 고려하여 신중한 결정을 내려야 함.