이문휘경뉴타운 이문아이파크자이3단지 미분양

기사원문 : 이문휘경뉴타운 미분양 가장 많다지만…[감평사의 부동산 현장진단]

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1. 이문아이파크자이3단지 미분양 현황

• 이문휘경뉴타운 내 이문아이파크자이아파트 단지 총 1,467세대 중 118세대가 미분양 상태.
• 3단지에서만 118세대의 미분양이 발생하여, 해당 단지의 미분양률이 77%에 달함.

2. 미분양 원인 분석

2.1 지리적 단절

• 1, 2단지와 달리 3단지는 천장산 자락 끝에 위치하여 역과의 접근성이 떨어짐.
• 1~2단지에서도 도보 10분 이상 소요되며, 외대앞역까지 도보 20분 이상 소요.

2.2 주거 환경

• 3단지는 경사진 부지에 위치하여 거주 환경이 열악함.
• 단지 규모가 120세대로 작아, ‘나 홀로 단지’로 평가됨.

2.3 높은 분양가

• 1, 2단지에 비해 입지 조건이 불리함에도 불구하고 3단지 분양가가 더 높게 책정됨.
  • 1·2단지 전용 59㎡: 최고 9억5천만 원, 84㎡: 12억1천2백만 원.
  • 3단지 전용 59㎡: 10억389만 원, 84㎡: 14억4천27만 원.

2.4 부동산 시장 상황

• 2023년 말 기준 서울 민간 분양 주택 중 미분양 가구 증가 추세.
• 2023년 11월 931가구에서 12월 957가구로 2.7% 증가.

3. 대응 방안

• 시공사 및 조합은 설계를 변경하여 재분양을 검토 중.
• 기존 분양가를 유지할 경우 미분양 해소에 어려움 예상.

4. 이문휘경뉴타운 전체 전망

4.1 이문휘경뉴타운의 입지 평가

• 3단지의 미분양은 특수한 사례로 간주되며, 뉴타운 전체적으로는 입지 조건이 양호.
• 1, 2단지는 성공적으로 분양되었으며, 래미안 라그란데 또한 높은 경쟁률을 기록.
• 2024년 입주 물량 증가로 전세 가격 하락 가능성이 존재.

4.2 이문4구역의 기대감

• 이문휘경뉴타운 내 '마지막 퍼즐'로 평가되는 이문4구역.
• 초역세권 입지 및 중랑천 조망권을 갖추어 높은 기대감을 형성.

5. 결론

이문아이파크자이3단지의 미분양은 입지, 분양가, 주거 환경 등 복합적인 요인이 작용한 결과입니다. 그러나 이문휘경뉴타운 전체적으로는 입지 조건이 양호하며, 향후 개발 잠재력도 높다고 판단됩니다. 특히, 이문4구역의 성공적인 개발이 뉴타운의 가치를 더욱 높일 것으로 기대됩니다.